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(水石连州Lztour.com NO.64633) 是选择向上突破,还是进入下降通道?2008年初的清远楼市面临这样的二元抉择。
(水石连州Lztour.com NO.64633) 答案出乎很多人的预料,清远楼市上半年的走势是既未大起,也未大落。裹挟在全国一片降价潮中的清远楼市不具备价格大涨的条件,可在众多利好支撑下又无大跌的空间。
(水石连州Lztour.com NO.64633) 数据显示,上半年1-5月清远商品住宅销售面积、销售额、平均单价均连续上升,其中5月份均价为3578元/平方米,环比上涨19.5%。
(水石连州Lztour.com NO.64633) “稳”———这是08清远楼市年中盘点最中肯的评价。
(水石连州Lztour.com NO.64633) 量缩价稳,楼市没“拐”
(水石连州Lztour.com NO.64633) “拐了吗?”
(水石连州Lztour.com NO.64633) 自从去年12月,万科董事长王石提出“拐点论”以后,这个问题也成为了众多清远置业者最关心的事情。
(水石连州Lztour.com NO.64633) 一组最新权威数据回答了这个问题:今年1—5月我市商品住宅销售面积、销售额、平均单价都连续上升,其中5月份均价为3578元/平方米,环比上涨19.5%；4月销售面积10.01万平方米,环比上升41%。与去年同期相比,今年1—5月份,我市住宅销售面积递减22.7%,前三月递减幅度大,后两月波动缩窄。住宅竣工面积前两月一度同比增长了72.8%,后三月入市楼盘减少,放缓到同比增长27.6%。
(水石连州Lztour.com NO.64633) 从数据上看,今年的1—3月是我市楼市调整的阵痛期,受全国观望气氛影响以及传统的消费淡季,第一季度的楼市呈现出萎靡不振的态势,一方面竣工楼盘面积大幅增加,销售面积同比却减少了19.9%,特别是三月份商品楼竣工面积与销售面积之比一度达到了6.5:1,形势可谓严峻。进入四月份,发展商们纷纷开展营销活动,让利于购房者,清远楼市遏制住了继续下滑的局面,迎来了“小阳春”。之后的五六月份刚性需求开始释放,成交量和价格都开始逐步放大,五月份竣工面积与销售面积之比为2:1,企稳态势明显。
(水石连州Lztour.com NO.64633) 今年上半年的清远楼市虽然无法复制去年的火爆,但成交量也是逐步攀升,没有出现众多一二线城市“有价无市”的尴尬局面。在经过一轮充分的换手后,发展商们募集了充足的“御冬”弹药,减轻了资金压力；购房者们也逐渐结束持币观望状态,入市激活需求,为清远楼市锻造了一个新的支撑价位。可以预见,随着未来两三个月“金九银十”的到来,清远楼市还将继续放量回暖。2008上半年,清远楼市无“拐”可卖。
(水石连州Lztour.com NO.64633) 众多利好撑住了房价
(水石连州Lztour.com NO.64633) 万事皆有因果。是什么因素让清远在全国楼市一片低迷之中能站稳脚跟,呈现出量价企稳的局面?这得益于清远独特的“小气候”。
(水石连州Lztour.com NO.64633) 清远目前正处于跨越式发展时机,经济每年都保持10%以上的增长速度。一位发展商开玩笑说,清远这几年越来越都市化,像堵车之类的只有大城市才苦恼的“城市病”现在也出现了。
(水石连州Lztour.com NO.64633) 活跃的经济带动了大量外来人口前来安居置业、寻求商机。据统计,2007年清远市区外来人口增加了6万人。“按照社会财富‘二八’分配规律和我们面向市场得到的数据,最保守的估计,每年在清远置业的外地人群也有三成。”盈信地产谢文键经理说。按此推论,清远2007年新增的6万人口中,至少有1.8万人是有购房能力的,这批需求无论是进入一手物业还是二手物业,都将是无法小视的刚性需求,而剩下的4.2万人将选择租房,则直接稳定住了二手房的租赁市场。随着清远在对珠三角产业转移中的承接力度不断增强,外来人口还将不断涌入清远,房价上涨的概率要远大于下跌的概率。
(水石连州Lztour.com NO.64633) 大交通格局的确立,更为清远楼市的长期看好注入了一支“强心剂”。“海陆空”一体的立体交通格局,尤其是广州地铁9号线延伸到清远的轻轨规划,让清远彻底融入广州半小时都市圈,清远楼市形态将被深刻影响。中原地产清远分公司负责人分析,从广州地铁建设经验总结,清远轻轨建成后沿线房地产平均价格将会上升,同时将使得清远新城区的环境、配套、交通等有较大改善,并可能形成轻轨沿线物业的概念。
(水石连州Lztour.com NO.64633) 与广州相比,独特的“价格洼地”、大交通格局的确立,尤其是轻轨的出现,都使清远楼市的投资价值成为珠三角人群眼中的置业上选。
(水石连州Lztour.com NO.64633) 发展商苦练“内功”谋发展
(水石连州Lztour.com NO.64633) 2008年的清远发展商们面对楼市的冷清也表现出了其灵活性,及时转舵纷纷开练起了“内功”,打折、促销、送装修等活动如火如荼,让购房者目不暇接。
(水石连州Lztour.com NO.64633) 一位发展商回忆到,大伙起初对今年一二月份的冷清还抱着侥幸心态,以为那是南方雨)灾害和传统的销售淡季所造成的,开春以后自然会好起来,可三月份的惨淡让一些先觉者纷纷警醒。“不能再这样苦等市场的回暖了,情况已发生了变化,我们必须调整销售策略了。”
(水石连州Lztour.com NO.64633) 四月份,就出现了第一个吃螃蟹者。新城某大型楼盘在二期开盘时悄悄将价格定在了3700元/平方米,而按照最初设想是要到4000元/平方米的。跟进者众。碧水康桥启动了“日进斗金”活动；金海湾在“五一”期间推出了2700元/平方米的震撼价,成为该区域售价最低的楼盘；云山诗意在新推116平方米的湖景组团时祭出了9.3折的优惠,并且还有最多3万元的让利……
(水石连州Lztour.com NO.64633) 除了价格让利,在楼盘的户型设计、社区环境、项目附加值上也是做足了文章。金碧湾开辟精装时代让业主省免装修的诸多麻烦；加州花园首创清远免停车遥控进出系统,免除进出停车刷卡繁琐；汇景名居牺牲首层18米长的商铺用作大堂出入口等等,可以说今年的营销活动,已不再是往年简单的认筹、开盘活动,而是更深入地涉及到品牌、社区等层面。
(水石连州Lztour.com NO.64633) 中国策划研究院、深圳房地产专家委员会副主任周春润对此评论说,由于市场急速分化,对房地产项目的建筑品质、产品户型、园林设计等提出了更高要求,清远的部分发展商已经具备了产品前期规划、营销策划推广的专业意识。就此来说,这是一个重大的进步。
(水石连州Lztour.com NO.64633) 品牌楼盘受追捧,楼市分化不可免
(水石连州Lztour.com NO.64633) 股神巴菲特说:“只有退潮时,才知道谁在裸泳。”
(水石连州Lztour.com NO.64633) 回归理性后的清远楼市也出现了两级分化的格局,“强者恒强,弱者越弱”的马太效应开始显现。广州穆迪房地产战略机构副总陈章伟说:“现在的楼盘销售呈两极分化,各方面优势不突出的项目出现销售低迷甚至滞销的局面,一些高品质、高性价比的楼盘如御峰、云山诗意、凤城世家等,即使在普遍观望的大背景下,仍然会受到购房者的青睐。”
(水石连州Lztour.com NO.64633) 当一些既无品质又无价格优势的楼盘门可罗雀时,一些实力发展商却以灵活多变的营销策略、方正实用的户型结构、精巧坚固的房屋质量重新赢得了市场主动权。
(水石连州Lztour.com NO.64633) 誓做南中国最有价值温泉物业的新都广场首次推出的洋房在6月22日正式接受内部认购当天就认购过半；云山诗意首次推出116平方米的湖景组团,认购人群如潮,业界惊呼楼市又现火爆场景；恒福国际公馆6月29日开始收取诚意金,虽然当天倾盆大雨,但仍取得了订购110套房子的骄人战绩……
(水石连州Lztour.com NO.64633) “哪怕是楼市的冬天,高品质产品对市民的吸引力都是不会降低的。”一位资深地产中介人士告诉记者,由于整合了品牌设计、知名地产代理等机构,实力发展商对市场的适应力及判断力均大增,这些代理机构在楼盘包装、卖点挖掘、项目监理上非常有经验。“如果说06、07年是清远楼市千帆竞发、共同发财的时代,那08年则是行业整合,大鱼吃小鱼的时代,一批中小发展商将被无情地淘汰出局,购房者得以挑选更为优质优价的产品。”这位中介人士如此预测。
(水石连州Lztour.com NO.64633) 罗俊其 赵强
作者：
罗俊其;赵强
